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    高地價低房價,開發(fā)商賠本拿地!誰會做虧本生意?
    2018-06-20 07:24:02 來源: 半月談
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      今年以來,多個城市加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控力度,出臺了限購限價等措施。然而,一些開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽礈p退。半月談記者近期在江西南昌土地拍賣市場了解到,有的地塊樓面價與新房價僅差1400多元?!懊娣邸迸c“面包”價格如此接近,能烤出好“面包”嗎?

      樓面價1萬1,房價1萬2

      今年5月11日,南昌市西湖區(qū)水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號地塊,經(jīng)過482輪、近4個小時的競價,被南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得,樓面價高達(dá)每平方米11038.6元,溢價率高達(dá)112%。而相關(guān)土地出讓須知明確,該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限為每平方米12500元。

      當(dāng)天同時被高價拍賣的還有位于南昌市東湖區(qū)中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號地塊,其樓面價高達(dá)每平方米10756.3元,與每平方米14300元的政府限價也只有3500元左右的價差。

      “面粉”貴了,“面包”反而便宜了。半月談記者注意到,這兩宗地塊附近帶裝修的商品房均價達(dá)每平方米1.8萬元左右,與未來的限價新房價格形成每平方米5500元的價格倒掛。

      業(yè)內(nèi)人士表示,從一定程度上講,這是違反常理的現(xiàn)象。“每平方米1400多元,連建筑安裝成本都不夠?!背瘯煶墙瘓F(tuán)有限公司總工程師熊震洪介紹,一般而言,房屋主體建筑每平方米造價約為1300元,安裝水電、消防等設(shè)施成本每平方米需要200元左右,另外還有道路管網(wǎng)、小區(qū)綠化等設(shè)施成本,核算下來每平方米建筑安裝成本總計約為2500元。

      江西財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任劉旦介紹,房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本構(gòu)成大致為:拍地成本約占40%、建安成本和各種稅費(fèi)等財務(wù)成本合計約占50%,自有利潤約占10%。“每個公司拍地都會有基本的財務(wù)原則和投資收益預(yù)期,并進(jìn)行內(nèi)部收益測算,在很大可能面臨虧損的情況下拍地,顯然是有其他考慮?!?/strong>

      半月談記者電話聯(lián)系南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司母公司新力地產(chǎn),對方表示對此不便予以評說。南昌市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對新房限價有助于釋放避免房價過熱的信號,開發(fā)企業(yè)競價拍地則是市場行為。

      “土拍盛宴”緣何而起?

      在強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下,房價漲幅正成為一個敏感的考核指標(biāo)。近期,住建部約談12個城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人,強(qiáng)調(diào)要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,落實地方調(diào)控主體責(zé)任,因城因地制宜,精準(zhǔn)施策。

      相關(guān)專家指出,土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。財政部近期公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1—4月,全國國有土地使用權(quán)出讓收入約1.8萬億元,同比增長40.7%。

      劉旦認(rèn)為,近期南昌土地拍賣市場上之所以會出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)寧肯冒賠本風(fēng)險也要拿地的現(xiàn)象,不排除當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鰩齑嫫o的因素。在去化周期較短的背景下,一些資金實力雄厚的大企業(yè)可能會為了布局未來、搶占市場而進(jìn)行反周期的操作。

      半月談記者了解到,南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確,宗地成交后,在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確競得人接受宗地商品住宅銷售均價上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時,交付土地后9個月開工建設(shè),自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。

      高地價低房價,是耶非耶?

      一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人分析指出,南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所競得的這宗地塊,新房至少要賣出每平方米1.6萬元以上的價格才能保證不虧損,而這與政府限價相差約4000元。

      劉旦指出,“限房價、競地價”調(diào)控模式是對開發(fā)企業(yè)資金實力的重要考驗,可能會推動房地產(chǎn)市場“大吃小”,淘汰中小開發(fā)企業(yè),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場集中度。同時,這進(jìn)一步釋放出房地產(chǎn)市場投資收益率不會如過去那樣高的信號。

      微信網(wǎng)友“自由空間”評論說,樓面價這么高,售價這么低,總覺得是表象,開發(fā)商是市場主體,又不是慈善機(jī)構(gòu),誰會做虧本生意呢?輿論擔(dān)憂,在高成本開發(fā)壓力和一、二手房明顯價格倒掛下,開發(fā)企業(yè)在售房時可能會采取另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式,規(guī)避政府限價。

      有分析指出,土地市場的火熱與房產(chǎn)市場的“冷清”現(xiàn)象難以持久,潛藏一定金融風(fēng)險。作為一種市場行為,保障開發(fā)企業(yè)合理的利潤空間是項目正常運(yùn)作的題中之義。專家建議,限房價的同時,也應(yīng)合理設(shè)置競地報價上限。(記者:余賢紅 :《半月談》2018年第11期)

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    【糾錯】 責(zé)任編輯: 陳俊松
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