???? 樓市認(rèn)購(gòu)量環(huán)比連跌三周、新房庫(kù)存量持續(xù)攀升、部分樓盤(pán)延期上市……南京樓市漸露“買方市場(chǎng)”相，那么，這究竟是階段性的情況？還是將成為2014樓市“下半場(chǎng)”的狀態(tài)？基于此，5月20日下午兩點(diǎn)整，新華網(wǎng)特邀約業(yè)內(nèi)專家、開(kāi)發(fā)商、代理商、二手房中介機(jī)構(gòu)及媒體人士展開(kāi)討論。
????直播開(kāi)始
????主持人：各位嘉賓大家好，這次新華有約的論題是“買方市場(chǎng)”。
????斯亞集團(tuán)：我是斯亞首府的銷售經(jīng)理，南京斯亞集團(tuán)公司自1993年開(kāi)始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，就專注于精品高端市場(chǎng)的開(kāi)展，成功開(kāi)發(fā)了諸多代表性的精品地產(chǎn)項(xiàng)目。2013年集團(tuán)最新力作斯亞財(cái)富中心與斯亞首府共同面市，如今面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)靡云涌，斯亞人用辛勤的汗水澆鑄出品牌輝煌。斯亞首府這個(gè)項(xiàng)目也是公司目前的鼎立之作，希望在座的來(lái)賓蒞臨參觀指導(dǎo)。
????主持人：下面我們就開(kāi)始本次的論壇。我們發(fā)現(xiàn)近期南京樓市的幾個(gè)現(xiàn)象引起了我們的關(guān)注，其一，庫(kù)存量走高了，前段時(shí)間達(dá)到3.8萬(wàn)；其二，成交量、認(rèn)購(gòu)量下滑了；其三，延期上市的樓盤(pán)增多了；其四，開(kāi)發(fā)商建議我們別說(shuō)“購(gòu)房者觀望”了。我們提出一個(gè)問(wèn)題：南京樓市現(xiàn)在是不是已經(jīng)到了買方市場(chǎng)主導(dǎo)的地方？
????不管怎樣，先聽(tīng)聽(tīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)吧，我們邀請(qǐng)到了世聯(lián)行高級(jí)研究員董曄用專業(yè)的數(shù)據(jù)介紹一下南京市場(chǎng)的情況。
????董曄：大家看到手上的這個(gè)月報(bào)可以看到4月份相對(duì)3月份有一個(gè)大漲，漲了74%，但是從認(rèn)購(gòu)和成交上來(lái)說(shuō)，實(shí)際上這個(gè)和去年的一個(gè)上市成交情況來(lái)說(shuō)是相差甚遠(yuǎn)的。
????包括導(dǎo)致4月份的庫(kù)存相對(duì)上漲了4千套，相對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)庫(kù)存去化時(shí)間不是特別長(zhǎng)，我們可以看到的是數(shù)據(jù)顯示的1—4月份的總額，我們對(duì)比了2012年、2013年、2014年三年的數(shù)據(jù)，相對(duì)于2013年來(lái)說(shuō)，前4個(gè)月南京市的成交套數(shù)是有一個(gè)20%的下降，但是相對(duì)于2012年實(shí)際上還有20%的上漲，這個(gè)上漲相對(duì)來(lái)說(shuō)可以從成交的總金額上可以看到。
????我們的預(yù)計(jì)是一直到青奧會(huì)停工前這樣的一個(gè)新房預(yù)售的趨勢(shì)是不會(huì)變，但是認(rèn)購(gòu)和成交都不會(huì)有一個(gè)大漲，所以說(shuō)這是一個(gè)定向的買方市場(chǎng)的產(chǎn)生。
????主持人：如果說(shuō)現(xiàn)在成交量下降和認(rèn)購(gòu)量下滑，這是市場(chǎng)波動(dòng)引起的？
????董曄：應(yīng)該說(shuō)是市場(chǎng)觀望情緒比較重。
????主持人：唐總，你們項(xiàng)目現(xiàn)在是處在熱銷的地步，但是現(xiàn)在其他的樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入到觀望期的階段，可以分享一下你們市場(chǎng)的走勢(shì)嗎？
????唐登洋：剛才研究員說(shuō)的確實(shí)非常好，整體來(lái)看南京的樓市是發(fā)生變化的，作為我也感覺(jué)到市場(chǎng)的變化，我們現(xiàn)在還好，上半年已經(jīng)做了10幾個(gè)億了，前天開(kāi)盤(pán)了500多套房子，當(dāng)天賣了450多套。但是我發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，其實(shí)就反映了市場(chǎng)的變化，我以前在賣的時(shí)候基本上都是80多平方米和一百零幾平方米最好賣，但是現(xiàn)在是60、70、80多的好賣，100多的不好賣。就是說(shuō)當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生下行，或者說(shuō)市場(chǎng)很冷的時(shí)候能走得動(dòng)的只有小戶型，因?yàn)槭潜仨氋I房的人才會(huì)買。如果說(shuō)市場(chǎng)上行的話他就會(huì)多買，多一平方米他換房的時(shí)候就賺了。雖然同樣是熱銷，我看到這個(gè)規(guī)律，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)發(fā)生變化的。
????當(dāng)市場(chǎng)極寒的時(shí)候，只能走掉70—80平方米的，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候120和一百零幾平方米的是最好賣的。剛才說(shuō)到客戶觀望的情緒，確實(shí)是這樣。以前我們開(kāi)盤(pán)前的推廣，我現(xiàn)在推廣的力度大概是以前的一倍，包括費(fèi)用。要保證現(xiàn)在的銷量，我們要比以前累了很多，推廣的強(qiáng)度也是越來(lái)越大，在六合其他開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目基本上是賣不動(dòng)的。有幾家公司是不敢開(kāi)盤(pán)的，因?yàn)樵诹线@樣的市場(chǎng)榮盛的品牌影響力是巨大的，應(yīng)該說(shuō)我比它多1千塊錢(qián)一平方米都能賣掉，更何況我們現(xiàn)在給出的價(jià)格還比它們要低一些。
????市場(chǎng)的變化是有的，但是我個(gè)人的理解，我不覺(jué)得是其他因素，我覺(jué)得只有一個(gè)因素導(dǎo)致的，就是現(xiàn)在輿論給老百姓帶來(lái)的這種錯(cuò)覺(jué)也好，或者說(shuō)你不斷的說(shuō)常州市場(chǎng)走一半，杭州走一半，上海下滑、北京下滑也好，其實(shí)老百姓是不考慮庫(kù)存的，他是不看宏觀的，普通民眾只看他收到的一種信息，這種信息是我們現(xiàn)在主流媒體所宣傳的，都是唱衰的比較多，對(duì)老百姓就產(chǎn)生了影響。以前正常來(lái)個(gè)100個(gè)客戶，能有95個(gè)客戶都會(huì)買，因?yàn)槲覀兤放坪蛢r(jià)格，往往我們開(kāi)盤(pán)給出的價(jià)格可能比宣傳的價(jià)格還要低一點(diǎn)，如果你現(xiàn)在還是這個(gè)套路，可能也就是70、80個(gè)人會(huì)買的，他們會(huì)在掏錢(qián)的時(shí)候產(chǎn)生猶豫。
????主持人：張楠，你在六合的時(shí)候是否有遇到延期開(kāi)盤(pán)的情況？
????張楠：不僅是延期，而且有的不敢開(kāi)盤(pán)。就是說(shuō)庫(kù)存在不斷攀升，去化率在不斷減少?，F(xiàn)在溧水有三個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)在資金鏈上出現(xiàn)問(wèn)題了，所以我覺(jué)得趨勢(shì)上還是蠻明顯的，包括南京周邊區(qū)域的。榮盛這邊我今天剛看了一下，還算不錯(cuò)，有兩個(gè)樓盤(pán)從三四月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化就是80%以上，我看的是成交比例，整體看來(lái)江北的樓盤(pán)還欠的很多。你看河西的幾個(gè)大盤(pán)，我就不點(diǎn)名是誰(shuí)了，說(shuō)賣的很好，但是現(xiàn)在看目前實(shí)際的成交率，有幾家甚至不到20%。就是說(shuō)開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在20天，開(kāi)盤(pán)成交率是不到20%的，一個(gè)是說(shuō)明價(jià)格其實(shí)還是在漲，并沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)在很明顯的漲價(jià)，買房人的觀望心態(tài)對(duì)成交確實(shí)是非常有影響。三四月份整個(gè)樓市的成交率我估計(jì)是在六成左右，其實(shí)下滑還是比較明顯的。而且南京依然是領(lǐng)漲的，雖然漲的幅度很小。我認(rèn)為，現(xiàn)在雖然是買方市場(chǎng)，但是是買方跟賣方博弈的一個(gè)過(guò)程?，F(xiàn)在賣方不想降價(jià)，買方在觀望，這就出現(xiàn)了博弈的現(xiàn)象。
????因?yàn)槲乙膊稍L了買房人的心態(tài)，他們就是說(shuō)，我現(xiàn)在不買你肯定不會(huì)漲很多，對(duì)我而言也不是很大的損失，可能會(huì)跌。包括現(xiàn)在高科也在調(diào)整策略，他們已經(jīng)開(kāi)始賣別墅了，就是差異化的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格下行，這又促動(dòng)了老百姓降價(jià)的預(yù)期，因?yàn)橹熬褪峭鈬某鞘性诮?，南京沒(méi)有降。所以我認(rèn)為，5月份應(yīng)該是上半年一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。現(xiàn)在我知道的有幾個(gè)盤(pán)已經(jīng)快半年的，就是不開(kāi)，在價(jià)格博弈方面有很明顯。按照這個(gè)上市量來(lái)看，成交量是肯定要下滑的?，F(xiàn)在很多上市房企要沖半年報(bào)了，這是很重要的節(jié)點(diǎn)，我認(rèn)為在5月底6月初這個(gè)階段肯定會(huì)采取一些動(dòng)作，最起碼它們要把半年報(bào)做出來(lái)，不管是降價(jià)還是什么?？隙ìF(xiàn)在有一些樓盤(pán)會(huì)跟風(fēng)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)不好的情況下，你想讓買方出手，肯定要以價(jià)格來(lái)吸引。
????主持人：剛才提到仙林湖的樓盤(pán)，他們中現(xiàn)在或許最發(fā)愁的就是最近高價(jià)拿地的新城地產(chǎn)。
????張楠：后面的好多，像中天的也是，中天的地價(jià)1萬(wàn)多，他們都要調(diào)整。反正據(jù)我了解的一些地王的樓盤(pán)，上市時(shí)間都在延期。仙林的昆侖已經(jīng)明確講了是明年，有好幾家已經(jīng)往后推了，有好多地王盤(pán)壓力都很大，它們不希望這么早出來(lái)，本身拿地成本在這里。現(xiàn)在保利降了，是因?yàn)樗鼈儺?dāng)年拿地成本才4千多，所以他們有這個(gè)調(diào)整空間。我覺(jué)得年中應(yīng)該是很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，能做價(jià)格調(diào)整的肯定是它本身有這個(gè)空間在，本身有沖刺的任務(wù)在，我覺(jué)得會(huì)有一些動(dòng)作，雖然南京沒(méi)有大幅度的降，但是類似保利這種可能會(huì)很多，我覺(jué)得這個(gè)舉措肯定會(huì)有的。
????主持人：汪曉霞老師，您在南京房地產(chǎn)也這么多年了，去年的樓市確實(shí)很火，出現(xiàn)了很多的地王。在您看來(lái)，未來(lái)這些地王上市，如果去化率不理想的話，會(huì)造成什么樣的影響？
????汪曉霞：這確實(shí)是比較尷尬的事，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)確是非常火爆，一路順風(fēng)，成交量達(dá)到了8.7萬(wàn)套，創(chuàng)下了新高。土地市場(chǎng)跟樓市是一脈相承的，土地市場(chǎng)我們可以看到出了很多地王，現(xiàn)在確實(shí)又到了一個(gè)很尷尬的階段，到了燙手山芋的階段，我覺(jué)得跟05、06年的第一波調(diào)控跟08年的第二波調(diào)控都出現(xiàn)過(guò)這種情況，甚至在江寧那邊我們也看到過(guò)，新城的一個(gè)退地，后來(lái)又推出來(lái)，保利有去拿，這種景象確實(shí)出現(xiàn)了。保利羅蘭春天這個(gè)情況出現(xiàn)之后，對(duì)周邊的樓盤(pán)影響肯定是非常大的，他們可能要推遲開(kāi)盤(pán)，包括昆侖也推到了明年，我們已經(jīng)看到像這種高價(jià)盤(pán)目前蓄客的能力已經(jīng)降低了，現(xiàn)在沒(méi)有客戶來(lái)登記，形不成成交量。
????這個(gè)是顯而易見(jiàn)的現(xiàn)象，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在肯定面臨著想上市不能上市，可能它們資金運(yùn)作的成本正在上升，未來(lái)等市場(chǎng)春暖花開(kāi)的時(shí)候，但是我們不知道這個(gè)是什么時(shí)候，可能那個(gè)時(shí)候他們才可以伺機(jī)而動(dòng)。
????張楠：買房人不看宏觀的，就看你最近有什么政策出來(lái)，樓市反映怎么樣。
????汪曉霞：現(xiàn)在要讓政府出臺(tái)一個(gè)很明確的政策我覺(jué)得也不太可能，你要指望現(xiàn)在監(jiān)管層出一個(gè)明確的幾條幾條，那個(gè)時(shí)代肯定一去不回來(lái)了，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)起決定性作用，現(xiàn)在是市場(chǎng)做主導(dǎo)的，所以說(shuō)開(kāi)發(fā)商拿地也是市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)商得對(duì)自己的市場(chǎng)行為買單。就像是一場(chǎng)賭博一樣，如果你賭贏了就賺了，如果輸了就認(rèn)賭服輸。
????張楠：如果市場(chǎng)下行，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，愿不愿意做出讓步？
????唐登洋：我覺(jué)得這個(gè)話我這么回答，市場(chǎng)走到那必須得這么做，不降也得降，不至于讓施工隊(duì)把他給殺掉。其實(shí)市場(chǎng)的事情就交給市場(chǎng)，這才是正確的。你愿賭，你想趁熱的時(shí)候拿地，這就是為什么榮盛走的那么快的原因，我們?nèi)ツ暌粔K地沒(méi)有拿，我們今年拿了三四塊地。今年給我的指標(biāo)就是1千畝的地，我就拿了1千畝的地，很便宜，我估計(jì)是明年下半年上市。去年多少地，在我面前我就當(dāng)沒(méi)看到一樣，去年我的指標(biāo)都沒(méi)有完成，我還被扣了30多萬(wàn)。像我們這種集團(tuán)公司，你分公司自己要對(duì)利潤(rùn)負(fù)責(zé)的，我們的公司跟利潤(rùn)有關(guān)系，跟股票有關(guān)系，你就要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)。去年地那么熱，我一塊沒(méi)有拿，今年拿了1千多畝地，今年是六合他們找我，因?yàn)闆](méi)有人買了。
????在六合這樣的市場(chǎng)，或者說(shuō)在大的南京市場(chǎng)，其實(shí)六合也是南京的一部分，跟南京是同步的，沒(méi)有什么區(qū)別。很多公司，特別是是一些比較激進(jìn)的公司在這種大的風(fēng)浪當(dāng)中一定會(huì)吃盡苦頭，作為一些大的企業(yè)來(lái)講，特別是上市企業(yè)來(lái)講，就拿我們舉例吧，如果市場(chǎng)需要我們做什么的時(shí)候，我們不會(huì)回避的，沒(méi)有什么好講的。但是就目前來(lái)講，說(shuō)是要降價(jià)，我覺(jué)得也有點(diǎn)早。你說(shuō)現(xiàn)在哪家公司一下子把價(jià)格拉下來(lái)，這也是不理智的。因?yàn)榈谝贿€沒(méi)有到那個(gè)年底，第二是南京還是上行的，我看到幾個(gè)盤(pán)的價(jià)格依然上行。
????降價(jià)現(xiàn)在講有點(diǎn)早，有可能還會(huì)漲，這個(gè)時(shí)候其實(shí)我很痛苦，我很難受，我要降沒(méi)有道理，不降的話又沒(méi)有以前跑得那么快。因?yàn)橄裎覀兩鲜泄緦?duì)業(yè)績(jī)的考核是很嚴(yán)的，對(duì)股民是要有回報(bào)的。在這塊來(lái)講，我的痛苦程度還沒(méi)有到極限，覺(jué)得還能夠過(guò)去，失眠的時(shí)間還能控制在2小時(shí)以內(nèi)，還能睡著。
????主持人：張總，就目前南京樓市出現(xiàn)的情況是成交量下降，但是價(jià)格還在上漲，您也從事房地產(chǎn)，在各大城市的職業(yè)經(jīng)理人，如果這種局面僵持下去，會(huì)出來(lái)怎么樣的問(wèn)題？
????張勇：因?yàn)橹锌苽I(yè)是做營(yíng)銷策劃的，我們一直非常關(guān)心市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。近幾年來(lái)基本上就是1年半或者是2年波動(dòng)一次，然后調(diào)整一下。我去年在7、8月份因?yàn)槊绹?guó)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)發(fā)生錢(qián)荒的時(shí)候我寫(xiě)了一個(gè)博客，因?yàn)槲覍W(xué)財(cái)經(jīng)的，比較關(guān)注經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。
????中國(guó)改革開(kāi)放以后，基本上是5年一個(gè)小周期，去年為什么會(huì)錢(qián)荒呢？我覺(jué)得是幾個(gè)因素，第一是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好，大量的游資外扯。第二是中國(guó)融資的這種天花板應(yīng)該說(shuō)是將盡，二手房當(dāng)年交易量很小，但是以往這三年完全的顛覆過(guò)來(lái)了，剛才我說(shuō)馬上南京是胡總的天下，因?yàn)樯钲?5年前是一手房是二手房的8倍交易量，但是現(xiàn)在二手房是一手房的4倍的交易量。四線城市最多是20年，從90年代初到2010年前后就停止了，它們的交易量和價(jià)格只降不升，同樣的品質(zhì)，同樣的交樓時(shí)間，同樣的精裝修，房?jī)r(jià)每年降15%，交易量每年跌幅10%左右，這就是四線的狀況。二三線呢？我寫(xiě)了一篇博客，就是為什么無(wú)錫、常州、杭州三城連陷，年后你看隨著香港和黃和新鴻基降價(jià)以后，就在深圳灣對(duì)面你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)橋，就是元朗，香港的郊區(qū)，就基本上從每平方2萬(wàn)降到1萬(wàn)2左右，降幅達(dá)到了30%， 這樣就大陸的杭州就跟著降了，剛才講到無(wú)錫、常州、杭州，其實(shí)這三個(gè)城市很優(yōu)秀的，不論是經(jīng)濟(jì)還是購(gòu)買力，只是短期的情況讓它比較尷尬。但是幾個(gè)城市就比較麻煩了，像溫州、鄂爾多斯、三亞等等，這種城市的輝煌應(yīng)該是跟四線城市一樣，基本上是終結(jié)掉了。
????我們?cè)倩氐浇鹑谶@塊，南京可能會(huì)有8—10年的上升期，應(yīng)該是從今年算，今年又變成谷底了，十年之后到時(shí)候就是我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)了的市場(chǎng)了，到時(shí)候新房的高峰期已經(jīng)結(jié)束了。
????還有就是，國(guó)內(nèi)有幾大矛盾，比如說(shuō)影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩還有地方債務(wù)。這兩次包括地方政府的公積金放松、取消限購(gòu)、補(bǔ)貼、常州是公積金松動(dòng)，無(wú)錫是落戶松動(dòng)，地方政府要救市，這是不是說(shuō)明春天要到來(lái)了？春天還很遙遠(yuǎn)。地方政府、國(guó)有銀行都是中央政府的兒子、女兒，不可能說(shuō)一棒子打死，因?yàn)橹袊?guó)目前的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定、就業(yè)必須要把房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)鋼鐵、水泥、就業(yè)率的貢獻(xiàn)是很大的。
????今年的市場(chǎng)，年前我預(yù)判今年的市場(chǎng)4個(gè)季度如果按照季節(jié)的變化來(lái)比喻，就是溫、熱、冷、冰。這個(gè)冰點(diǎn)是在半年以上，我們初步預(yù)判是在2015年的3、4月份。部分城市一手房熱、二手房冷，部分城市是土地市場(chǎng)熱、地產(chǎn)市場(chǎng)冷，這已經(jīng)是有問(wèn)題了。今年我個(gè)人預(yù)測(cè)，四季度，尤其是元旦前后和春節(jié)之間應(yīng)該是萬(wàn)科的機(jī)遇，因?yàn)槿f(wàn)科一旦遇到危機(jī)的時(shí)候，比如抓住了97年的亞洲金融危機(jī)，以及2007年的金融危機(jī)，萬(wàn)科基本上很少高價(jià)拿地，它就適當(dāng)?shù)臅r(shí)候拿袋子收購(gòu)這些盲目擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商。一些開(kāi)發(fā)商盲目的拿地，一年拿很多地，銷售額還不到200億，這樣的企業(yè)我們基本上也目前沒(méi)有合作了，我們目前合作的就是廣州的碧桂園、江蘇的華夏文創(chuàng)、深圳新視界、江蘇朗詩(shī)，我們基本上會(huì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
????年底的時(shí)候它們應(yīng)該可以跟萬(wàn)科一起收購(gòu)，把一些資金鏈緊張的，把這些瀕臨困難的企業(yè)收購(gòu)。今年年底開(kāi)發(fā)商要還工程款、貸款、工程工資，所以說(shuō)年底降價(jià)潮、破產(chǎn)潮將會(huì)滿天飛舞。
????其實(shí)現(xiàn)在股市融資基本上不太看好中國(guó)的房地產(chǎn)，因?yàn)樘旎ò蹇斓搅?，開(kāi)發(fā)貸到年后基本上水龍頭就斷了。預(yù)售款現(xiàn)在由于觀望，我認(rèn)為一二線問(wèn)題不大，三四線的困難很大。今年這個(gè)情況觀望的最厲害的就是剛需客戶，對(duì)于高端住宅的客戶來(lái)說(shuō)相對(duì)影響要小。剛才說(shuō)到南京市場(chǎng)相對(duì)上漲，這種上漲是假象的，但凡危機(jī)的時(shí)候一半樓市會(huì)那同比上漲來(lái)說(shuō)事，可不可以拿環(huán)比呢？為什么叫假象呢？這種上漲是結(jié)構(gòu)性上漲，怎么說(shuō)呢？很簡(jiǎn)單，比如說(shuō)南京賣100套房子，往年80套是低價(jià)房，20套是高價(jià)房。今年高價(jià)房影響不大，低價(jià)房影響很大，所以說(shuō)它的價(jià)格并沒(méi)有漲，只是說(shuō)交易的比重當(dāng)中剛需的產(chǎn)品下滑了，高端物業(yè)豪宅上升了，所以說(shuō)成交量下滑、房?jī)r(jià)上漲，這不是上漲，我們要看結(jié)構(gòu)，看普通住宅，看高端物業(yè)。南京目前有一個(gè)好的現(xiàn)象就是供求關(guān)系，就是短期內(nèi)很難改變這種供不應(yīng)求的局面。
????主持人：您剛才說(shuō)的溫、熱、冷、冰，這四個(gè)詞匯是南京市場(chǎng)嗎？
????張勇：南京也是因?yàn)楣┣箨P(guān)系，比如說(shuō)我有幾個(gè)朋友從廣州來(lái)南京了，從鄭州來(lái)南京了，因?yàn)樗膼?ài)人是這個(gè)所那個(gè)所的，他不來(lái)不行，所以這是一大需求。還有就是皖南蘇北的需求，還有南京本土的改善型包括私營(yíng)業(yè)主的需求，應(yīng)該說(shuō)今年南京應(yīng)該很幸福，南京今年過(guò)冬的可能性不是很大，交易量的下滑幅度應(yīng)該不會(huì)太大，南京今年應(yīng)該比杭州、深圳等等要幸福的多。南京現(xiàn)在是供不應(yīng)求的，庫(kù)存還不到4萬(wàn)套。今年在南京做地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和代理商，包括媒體都可以說(shuō)是獨(dú)善其身。
????唐登洋：其實(shí)榮盛跟萬(wàn)科的軌跡是一樣的，就是當(dāng)市場(chǎng)極度寒冷的時(shí)候，我們都是在市場(chǎng)很差的時(shí)候起來(lái)的，你做的是剛需的產(chǎn)品，別把萬(wàn)科奉為是神，其實(shí)萬(wàn)科賣的是剛需，它只不過(guò)是做的剛需比我們層級(jí)更高一點(diǎn)，我們做的這種剛需說(shuō)白了就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶買的房子，它這個(gè)剛需可能就是在六合、江寧你想回到南京市的，萬(wàn)科也沒(méi)有做170的，也都是90左右的。
????主持人：我們下面請(qǐng)我愛(ài)我家和鏈家地產(chǎn)討論一下二手房的行情，下請(qǐng)鏈家地產(chǎn)先給我們介紹一下二手房成交的情況。
????鏈家地產(chǎn)：4月份是成交了5714套，因?yàn)榘次覀兊倪@個(gè)觀點(diǎn)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后的三四月份一般都是市場(chǎng)的回暖期，但是今年南京市場(chǎng)的金三銀四的二手房相對(duì)往年是比較溫和的，我們統(tǒng)計(jì)了一下金三銀四二手房住宅一共成交了11956套，今年同比是下降幅度已經(jīng)超過(guò)了50%，同比是出現(xiàn)比較明顯的下滑。但是2010年以來(lái)金三銀四的成交量做了一個(gè)對(duì)比之后，發(fā)現(xiàn)今年的成交量其實(shí)還是比較溫和的，而且仔細(xì)來(lái)看的話，今年的市場(chǎng)整體大環(huán)境在走勢(shì)不大明確的情況下成交量出現(xiàn)這樣的情況，還是比較正常的。
????胡涓娟：跟去年沒(méi)有可比性，因?yàn)槿ツ?、4、5都是破萬(wàn)的，其實(shí)你看今年從1月份到現(xiàn)在5853、3197，我們看這個(gè)，其實(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在南京二手房市場(chǎng)是非常健康的，而且非常理想，也沒(méi)有到政策來(lái)救市的地步?，F(xiàn)在很多人都在喊買方市場(chǎng)，我覺(jué)得二手房是不可能的，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)是散戶的市場(chǎng)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)這個(gè)走勢(shì)并不是政府、金融層面說(shuō)了算，其實(shí)是老百姓說(shuō)了算。因?yàn)槊總€(gè)人的目的，還有他出手的各類平衡標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有一致的，你說(shuō)這個(gè)房子降價(jià)了，我可以不賣，就是說(shuō)我們?cè)?011年受到調(diào)控的影響這么大，但是我們可以看到租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量就馬上加大，很多房東就轉(zhuǎn)售為租了，他們不缺這些錢(qián)。現(xiàn)在擁有二手房的房東投資的比例不是特別多，一旦跌出他的虛擬預(yù)期，他也不像開(kāi)發(fā)商面臨回款壓力等等，所以他們就把轉(zhuǎn)售馬上轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)上去。
????我們分析的數(shù)據(jù)，我不知道你剛剛調(diào)研奧南板塊的中介規(guī)模有多大，我可以判斷它的連鎖店一定不超過(guò)10家。像我們這種大的連鎖企業(yè)跟銀行之間是有合作協(xié)議的，可以相對(duì)我們也是比較有限的，但是對(duì)它們有一定的影響，但是我覺(jué)得影響層面不會(huì)大到那種程度?，F(xiàn)在小的中介可能只合作一兩家銀行，我們現(xiàn)在合作的15家銀行，你這家銀行資金出現(xiàn)緊張的時(shí)候，我們馬上就可以放到另外一家銀行做。目前金融的壓力也對(duì)市場(chǎng)造成了一些影響，但是你說(shuō)這個(gè)影響的比例有多大，我覺(jué)得會(huì)導(dǎo)致這個(gè)交易周期拉長(zhǎng)，倒不會(huì)說(shuō)整體觀望到不想買，想等到房?jī)r(jià)跌。
????因?yàn)槟壳拔覀兡暇┦袌?chǎng)二手房的交易中72%都是剛需為主，而且他們的戶型主要面積就是40—60、60—80，80平米以下的，90平米以下下的占20%，你可想而知現(xiàn)在市場(chǎng)是怎樣的結(jié)構(gòu)。而且我覺(jué)得剛需客戶和投資型客戶最大的區(qū)別就是他不得不買房，他沒(méi)有什么退路說(shuō)看到這個(gè)市場(chǎng)下行了再等一等。剛需客戶為什么要去買房？因?yàn)槟壳皠傂杩蛻艨赡苁菬o(wú)房戶，有可能是租房戶，租房也是有成本的，這兩年南京的租賃價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在新街口這邊的兩室大概是2500左右。而且我們南京是輸入型城市，今年確實(shí)是可能在整個(gè)國(guó)內(nèi)形勢(shì)不太好的情況下，有一些城市確實(shí)是影響很大，但是南京現(xiàn)在不管從各個(gè)方面的供求比還是客戶的購(gòu)買意愿，都是非常良性的。正常的交易值就應(yīng)該在5—6萬(wàn)，現(xiàn)在從1—4月份來(lái)看很正常，可能客戶的購(gòu)買周期是拉長(zhǎng)了，但并不代表他不存在這個(gè)購(gòu)買意愿了。因?yàn)槲覀兠總€(gè)月有新增客戶量，我們看環(huán)比，有人說(shuō)環(huán)比也下降了，但是我們這樣想，就是說(shuō)這個(gè)環(huán)比下降要怎么看。打比方說(shuō)，我們公司一般新增客戶每個(gè)月在7千—8千，從去年12月份開(kāi)始就已經(jīng)過(guò)萬(wàn)了，就算從1月份到4月份，我們現(xiàn)在還接了4萬(wàn)多。4萬(wàn)多客戶都是買家，就是還有這么多人是要買二手房的。
????周斌：從近年來(lái)不管是一手還是二手房都是月均5000套，這是比較正常的。
????胡涓娟：二手房的市場(chǎng)就是這個(gè)量，我們就認(rèn)為這個(gè)值是非常健康的。南京為什么是一個(gè)輸入型的城市？每年它26萬(wàn)畢業(yè)生，20%會(huì)留在南京，實(shí)際上這個(gè)肯定是每年以滾動(dòng)的比例留在南京的，而且前三年一定是在租賃市場(chǎng)滾動(dòng)的，一旦過(guò)了兩三年，他一定會(huì)轉(zhuǎn)到買賣市場(chǎng)。所以南京這部分的血液補(bǔ)給是很充分的。我講白了，浙江省沒(méi)有人要到杭州去，因?yàn)樗鼈兏鱾€(gè)城市都很富裕。我們這邊大部分的人會(huì)留在南京，這個(gè)比例是滾動(dòng)的，不要擔(dān)心南京市場(chǎng)會(huì)怎么樣。
????別人說(shuō)政府不會(huì)救市，南京的政府如果出現(xiàn)杭州那樣，我判斷它一定會(huì)輸血。我不能判斷其他中介公司會(huì)倒閉，我認(rèn)為這可能跟公司的經(jīng)營(yíng)狀況和運(yùn)營(yíng)狀況都有問(wèn)題。70%左右的剛需客戶主要購(gòu)買年紀(jì)是集中在21—30歲，這部分群體買房百分之百都是需要通過(guò)貸款的方式，74%這個(gè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在確實(shí)銀行面臨著銀根緊縮的現(xiàn)象，再加上去年成交量那么大，也透支了一部分的量。
????前段時(shí)間中國(guó)銀行發(fā)了一個(gè)文，說(shuō)強(qiáng)烈要求國(guó)有銀行對(duì)首套房進(jìn)行85折的利率，當(dāng)時(shí)我們只是當(dāng)它是一個(gè)信號(hào)彈，可能會(huì)對(duì)一些觀望的客戶打一針強(qiáng)心劑。但是現(xiàn)在銀行的狀況并不是像政府說(shuō)的那樣，說(shuō)有錢(qián)不放，實(shí)際上它真的是沒(méi)錢(qián)。而且我們四大國(guó)有銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投放的比例有多少呢？四大國(guó)有銀行大部分的資產(chǎn)是放在企業(yè)這塊，它可能是賺的最大的利潤(rùn)，你要求商業(yè)銀行把這個(gè)錢(qián)全部放在房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么可能。政府的信號(hào)面是好的，但是它下面沒(méi)有組合拳，可能對(duì)這種金融目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的困擾是很難緩解的。這部分不會(huì)說(shuō)讓市場(chǎng)馬上就下行了，剛需客戶沒(méi)有底可以抄，也沒(méi)有資格去抄底。你可以等房?jī)r(jià)跌，但是你這兩年也要面臨你租房子的成本，因?yàn)槟阕夥孔拥某杀揪椭苯邮撬徒o別人的，對(duì)你來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何投資收益。如果你買房，最起碼有收益，甚至可以增值。我們二手房就是散戶構(gòu)成的一個(gè)大群體，誰(shuí)能說(shuō)讓散戶都統(tǒng)一思想做步伐一致的事情。所以我對(duì)南京二手房市場(chǎng)還是看好的，特別是下半年可能大家會(huì)覺(jué)得出現(xiàn)拐點(diǎn)，從我們目前看到的數(shù)據(jù)，我不到任何拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)。
????主持人：周總，我們現(xiàn)在回到新房市場(chǎng)，雖然說(shuō)環(huán)比跟同比這個(gè)值現(xiàn)在不是很看好，但是我們根據(jù)一組數(shù)據(jù)，南京現(xiàn)在的樓市成交量下滑的情況，您認(rèn)為跟全國(guó)樓市的大環(huán)境有關(guān)嗎？
????周斌：當(dāng)然有關(guān)系，實(shí)際上我最近關(guān)注房地產(chǎn)也比較多，我有兩個(gè)觀點(diǎn)，第一是中國(guó)房地產(chǎn)的牛市還將持續(xù)5年左右。我記得去年年底也在這邊做過(guò)一次，這是我當(dāng)時(shí)的一個(gè)觀點(diǎn)，就是牛市還將持續(xù)5年左右。就是說(shuō)到了中國(guó)70年大慶的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候就要當(dāng)心了。第二個(gè)就是房地產(chǎn)有兩個(gè)拐點(diǎn)，第一個(gè)拐點(diǎn)我覺(jué)得已經(jīng)出現(xiàn)了，就是成交量的拐點(diǎn)，這個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)了。去年新房有八九萬(wàn)套，2009年的十萬(wàn)套，這兩個(gè)峰值已經(jīng)出現(xiàn)了；第二個(gè)拐點(diǎn)是價(jià)格拐點(diǎn)，可能在5年之后出現(xiàn)。也就是說(shuō)未來(lái)中國(guó)的宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是價(jià)漲量縮，或者叫量拐價(jià)不拐，這是我們研究的一個(gè)基本觀點(diǎn)。
????有三個(gè)邏輯在里面。第一就是政策邏輯，首先從政策邏輯，我先說(shuō)結(jié)論，它是希望這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)；從市場(chǎng)邏輯來(lái)說(shuō)這段時(shí)間是看跌的，實(shí)際上北上廣深都有樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)；第三個(gè)文化邏輯是看漲的，基于這三個(gè)邏輯，我們的研究結(jié)果是整個(gè)未來(lái)市場(chǎng)還是往上的趨勢(shì)，是盤(pán)轉(zhuǎn)往上的趨勢(shì)。南京不管是一手還是二手，它的成交量是6萬(wàn)套左右，是非常健康的。
????從政策上來(lái)說(shuō)，整個(gè)國(guó)際上主要是美國(guó)的退縮導(dǎo)致很多的錢(qián)流入了新興市場(chǎng)，包括股市和期貨市場(chǎng)，大豆大米都在往下走。中國(guó)實(shí)際上錢(qián)也是在緊的，跟前年講它沒(méi)有那么松，尤其我們最近兩件事情給我印象比較深，一個(gè)是市場(chǎng)有1億的現(xiàn)金，就是說(shuō)這個(gè)錢(qián)是有，但是沒(méi)有在市場(chǎng)上流動(dòng)。第二個(gè)是阿里的余額寶的推出，大家把錢(qián)都存起來(lái)了，總體這個(gè)氛圍造成了錢(qián)是緊的。第二個(gè)政策方面就是反腐、不動(dòng)產(chǎn)登記等等，這部分原因?qū)е驴蛻粼跍p少。從這兩塊政策邏輯來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是稍微往下走的。但是又加上地方在救市，最近127號(hào)也出來(lái)了，就是對(duì)房地產(chǎn)的銀根還是要松一下，這只是時(shí)間而已。
????主持人：我們今天討論的主題是買方市場(chǎng)，您認(rèn)為南京現(xiàn)在進(jìn)入到什么階段呢？
????周斌：5年以后會(huì)逐漸向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，5年內(nèi)會(huì)慢慢往上漲，5年以后不會(huì)馬上跌，那時(shí)候是拐點(diǎn)，會(huì)盤(pán)幾年，什么時(shí)候再過(guò)幾年在下來(lái)，那就真正進(jìn)入買方市場(chǎng)了。
????胡涓娟：買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，這都不是大家說(shuō)了算的，這是市場(chǎng)自己決定的。
????周斌：從目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)大部分是剛需，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)的影響是很大的。我覺(jué)得南京以后不會(huì)再出現(xiàn)9—10萬(wàn)套的出現(xiàn)，這個(gè)概率上也非常低。
????主持人：唐總，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期是什么呢？
????唐登洋：去年我做了七八千套，包括有兩家代理公司跟著我們賺了1千多萬(wàn)走了。坦率的講，難受到什么地方呢？其實(shí)買房的人不會(huì)想那么多，他不會(huì)看什么宏觀，說(shuō)不定他看到某一篇報(bào)紙的文章，他接到了某一些信息，特別是他現(xiàn)在看到中央電視臺(tái)的什么跌跌，他受到這些東西的影響。
????其實(shí)我們公司的情況，我們可能在江北還算大戶，南京也算大戶。我現(xiàn)在干得比去年還好，你說(shuō)這市場(chǎng)下行了嗎？如果你關(guān)注股票市場(chǎng)的話，我們的總值一直在第六，就是說(shuō)招、寶、萬(wàn)、榮這幾家在股市市場(chǎng)是最堅(jiān)挺的。去年作為榮盛來(lái)講，我們?cè)谀暇┮黄矫椎牡匾矝](méi)有拿，今年我就干了1300畝地，我現(xiàn)在的土地在南京是排名第一我現(xiàn)在是3600畝地。我們是深耕六合，很多媒體問(wèn)我們什么時(shí)候過(guò)江。其實(shí)我特別不喜歡聽(tīng)這句話，我們公司的理念就是深耕我們所想要的這部分，我們就是做純剛需的東西，它給我們帶來(lái)了很多企業(yè)增長(zhǎng)的動(dòng)力，比如說(shuō)上半年大家都在跌，我們還在漲。去年我們干了9.2億，今年我們干了9.8億。南京的這種剛需的能力和城市的號(hào)召力是有的，六合的房子是什么人去買呢？一是買不起南京房子的安徽人，他們等于在南京有一套房。還有就是揚(yáng)州人，大貪官到市區(qū)買豪宅了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部也在改變身份，他們可能就到六合去買了，還有陽(yáng)澄、蘇北的等等。微觀的我們就不講了，包括還有地鐵、金陵中學(xué)。另外剛才胡老師講的大學(xué)生的問(wèn)題我也很贊同，從今年開(kāi)始市區(qū)上班到六合買房的，去年我們統(tǒng)計(jì)的是在15左右，今年上半年就已經(jīng)達(dá)到了30%以上。就說(shuō)明剛需外拓這個(gè)現(xiàn)象已成為事實(shí)，這里面就有諸多的因素了，其中最為核心的就是地鐵，37分鐘可以到鼓樓。
????其實(shí)地鐵很快，十來(lái)分鐘，我們現(xiàn)在就賣7千塊錢(qián)左右，你買一個(gè)80平米的才50多萬(wàn)，這部分客戶還支撐著我們今年的業(yè)績(jī)沒(méi)有跌還在漲，我覺(jué)得是這部分客戶救了我。其實(shí)市場(chǎng)的因素是有的，觀望情緒也是有的，但是因?yàn)檫@部分客戶的加入把它抵消了，同時(shí)還給我?guī)?lái)了增值。我們這么多年在六合的口碑是非常好的，老百姓非常的認(rèn)可。其他項(xiàng)目六合基本上是賣不動(dòng)的，他們都在跟我講，說(shuō)我們不能把他搞死呀。但是我們對(duì)價(jià)格的敏感度比個(gè)體的老板要低，對(duì)我們來(lái)講，利潤(rùn)固然很重要，但是對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)對(duì)于業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)在某些階段比利潤(rùn)更重要。我們始終定價(jià)的時(shí)候都要比市場(chǎng)便宜一些，再加上你有品牌的優(yōu)勢(shì)，所以基本上我不是太看衰，包括整個(gè)上半年的業(yè)績(jī)來(lái)講，在總公司，我們?nèi)瘓F(tuán)來(lái)講的話南京市場(chǎng)還是非常好的，我們的這種銷量上面是排名第一的，我們還是受表彰的，我還拿了上萬(wàn)獎(jiǎng)金回來(lái)，給我們的兄弟姐妹們也分了。
????其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在南京這個(gè)市場(chǎng)上面絕對(duì)不是說(shuō)先是豪宅市場(chǎng)發(fā)生了變化而影響的，一定先是剛需發(fā)生了變化。就好比說(shuō)現(xiàn)在我這種心理讓我去看斯亞的房子，我肯定是不急，如果心情好了就買。但是剛需不是這樣的，在我們前兩天開(kāi)盤(pán)，我們500多套房子賣了400多套，80%的去化率，也是黑壓壓的。他們的特點(diǎn)就是兒子要結(jié)婚，不給兒子買套房，老婆都娶不到。還有就是現(xiàn)在家里條件可以了，在揚(yáng)州市有房子了，但是要改變身份，以在省城有一套房子，當(dāng)然他在揚(yáng)州的房子也不是很大。
????張勇：關(guān)于地鐵，地鐵完全可以改變一個(gè)城市的格局?，F(xiàn)在深圳地鐵通了6條線，靠近東莞的光明、松崗樓價(jià)都賣到2萬(wàn)了，很多人愿意接受去遠(yuǎn)郊區(qū)生活，因?yàn)榈罔F。在一個(gè)城市發(fā)展有一個(gè)中心，外圍擴(kuò)展變化組團(tuán)式的發(fā)展。現(xiàn)在南京橋北、江浦目前是密集區(qū)，但是未來(lái)幾年呢？橋北經(jīng)過(guò)若干年的發(fā)展以后，土地資源枯竭的時(shí)候就應(yīng)該是六合以及祿口、高淳。所以說(shuō)城市因?yàn)榈罔F而改變。
????主持人：汪老師您剛才說(shuō)榮盛之所以買到這么好是因?yàn)槟暇┦袌?chǎng)的分化，為什么南京市場(chǎng)分化這么厲害？
????汪曉霞：其實(shí)我們跑市場(chǎng)的都有感覺(jué)，現(xiàn)在基本上以江北的樓盤(pán)為主，因?yàn)榻笔莿傂杓鄣?。我們也知道其?shí)我們?cè)诟鞣秸劦臅r(shí)候，現(xiàn)在的問(wèn)題主要還是限貸，實(shí)際上地方政府的這種自主權(quán)是很小的，因?yàn)橄拶J這塊是銀行說(shuō)了算的?，F(xiàn)在在市場(chǎng)上賣的好的就是剛需的房子，另外就是極塔尖上的房子，現(xiàn)在稍微輕豪的應(yīng)該是現(xiàn)在受影響最大的，他們就是想把這部分錢(qián)來(lái)增值和保值，現(xiàn)在認(rèn)為購(gòu)房不是很好的選擇，所以我很多朋友已經(jīng)放棄了購(gòu)買豪宅了。這種分化是一種很健康的分化，我覺(jué)得我們之前的市場(chǎng)本來(lái)就是一個(gè)不正常的市場(chǎng)，有是09年和去年的市場(chǎng)。為什么現(xiàn)在大家一直在喊這個(gè)市場(chǎng)為什么一下子冷了，這確實(shí)是一個(gè)正常的狀況，因?yàn)檫^(guò)去好日子太好了，太舒服了，現(xiàn)在就是一下子不習(xí)慣了。
????胡涓娟：講到市場(chǎng)分化，我補(bǔ)充一句。我們公司目前整體的市占率可以做到南京第一，市場(chǎng)好的時(shí)候我們做的量是第二名加第三名的總額。在市場(chǎng)洗牌的時(shí)候，這個(gè)很明顯的就是兩極分化，小的就死掉，大的就更大。
????唐登洋：我們這種快速發(fā)展的公司一定是在市場(chǎng)落下來(lái)的，從2008年榮盛從全國(guó)前70強(qiáng)跨到前50強(qiáng)，到2012年榮盛跨到了前30強(qiáng)。但是你定位一定要準(zhǔn)，你對(duì)這個(gè)公司來(lái)說(shuō)，你作為公司副總這一級(jí)是有期權(quán)的，這跟你的利潤(rùn)是有關(guān)系的，你要想清楚這個(gè)事。就像我認(rèn)為我今年拿這1300畝地是踩到點(diǎn)了，不管怎么著我降價(jià)有空間了，我可以降到4500，你其他家敢降嗎？
????我現(xiàn)在龍湖半島的成本大家都能看到的，這是官方的資料。你說(shuō)其他的公司進(jìn)來(lái)的時(shí)候買價(jià)就是兩千三四。特別是一手房市場(chǎng)這種分化是對(duì)的。
????周斌：中國(guó)的主流住宅從來(lái)沒(méi)變過(guò)，有錢(qián)的人畢竟是少數(shù)，只不過(guò)是在不同的時(shí)期主流住宅的份額是有一些差別，但是主流地位從來(lái)沒(méi)有撼動(dòng)過(guò)。榮盛的總部是在河北，這種策略你們是研究了一些一線的開(kāi)發(fā)商還是怎么樣？因?yàn)榫臀依斫?，廣東的企業(yè)和上海的企業(yè)可以做到這一點(diǎn)。
????唐登洋：做企業(yè)你如果想做很久，你必須要把自己想要什么搞清楚。榮盛要做的事情就是我的東西拿出去價(jià)格跟別人相當(dāng)?shù)那闆r下，我的東西一定要比別人好。
????主持人：我們本次論壇定是買方市場(chǎng)，現(xiàn)在這個(gè)同比數(shù)據(jù)在各位老師看來(lái)還不具備可比性，目前得出的結(jié)論是南京市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)入買方市場(chǎng)。
????周斌：南京當(dāng)存貨超過(guò)5萬(wàn)套就開(kāi)始進(jìn)入買方市場(chǎng)，我指的是新房。
????汪曉霞：我相信在局部區(qū)域肯定是呈現(xiàn)了這種買方的特征，我個(gè)人覺(jué)得對(duì)買方來(lái)說(shuō)這些的出現(xiàn)是有利于他們的，在這種情況下開(kāi)發(fā)商可能會(huì)更加注重產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，我們也不要單純的看這個(gè)價(jià)格，以做好產(chǎn)品和差異化增值的服務(wù)來(lái)影響市場(chǎng)。
????各位大佬說(shuō)買方市場(chǎng)至少會(huì)5年以后，這個(gè)可能是整體的判斷，確實(shí)不能代表個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤(pán)的。
????唐登洋：說(shuō)的再直白一點(diǎn)，就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不應(yīng)該是誰(shuí)有點(diǎn)錢(qián)就來(lái)搞的項(xiàng)目，就是要沉淀下來(lái)。
????主持人：今天不是江北土地解禁嗎，比如今年江北土地解禁了，包括上周的南京土地流拍事件，您覺(jué)得土地市場(chǎng)會(huì)不會(huì)進(jìn)入買方市場(chǎng)呢？
????唐登洋：我覺(jué)得大江北的呼聲也很高，很多曾經(jīng)搞過(guò)房地產(chǎn)，但是手里沒(méi)有地的人，我也研究了一下江北的一些地塊，應(yīng)該說(shuō)投入的也不是太大，我們可選的空間肯定是比去年大多了，去年哪有選擇呀。我覺(jué)得房地產(chǎn)就不應(yīng)該是一陣?yán)湟魂嚐幔褪悄闫髽I(yè)做點(diǎn)好房子，把服務(wù)搞好，你東西好別人就來(lái)買你的，不是誰(shuí)都能來(lái)玩一下就走。其實(shí)有一些開(kāi)發(fā)商做房子是對(duì)社會(huì)資源的一種浪費(fèi)，甚至是土地資源，包括一些建筑做的很差，戶型也弄的沒(méi)有道理，我覺(jué)得這種就不應(yīng)該讓它進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們的想法是在利潤(rùn)和小區(qū)的居住舒適度方面是有權(quán)衡的，比如說(shuō)普通一個(gè)賣煤的什么的撈到錢(qián)了，他怎么會(huì)想這些事呀，他們還是影響到市場(chǎng)的生態(tài)，這是不健康的，有一些人一賠錢(qián)了就甩賣，這是太不對(duì)了。
????周斌：香港市場(chǎng)新鴻基的項(xiàng)目經(jīng)常是認(rèn)購(gòu)率是幾十倍，比如說(shuō)他推出100個(gè)房子，有幾千人要買，但是香港的GDP已經(jīng)這么高了，都沒(méi)有進(jìn)入買方市場(chǎng)，所以買方市場(chǎng)在近幾年談的話是沒(méi)有多大意義的。個(gè)體的人都是非理性的，都會(huì)受到影響的，我認(rèn)為整個(gè)影像大的格局就是政府和市場(chǎng)，個(gè)體的購(gòu)房者都是弱勢(shì)的，很難達(dá)到買方市場(chǎng)。如果談到這個(gè)題目的話，新聞上有它的價(jià)值，但是事實(shí)上是反映不到這一點(diǎn)。我看了一本書(shū)叫做《制高點(diǎn)》，講上個(gè)世紀(jì)金融和市場(chǎng)的變化，凱恩斯就強(qiáng)調(diào)國(guó)家共識(shí)，什么東西都國(guó)家說(shuō)了算，還有一個(gè)叫做哈耶克，說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，說(shuō)資本和市場(chǎng)說(shuō)了算，里面對(duì)整個(gè)社會(huì)的動(dòng)蕩、變局都說(shuō)的非常清楚。
????張勇：唐總的看法我非常認(rèn)同，就是專業(yè)人做專業(yè)的事，不要挖煤的，賣衣服的，賣空調(diào)的都做房地產(chǎn)。但是這個(gè)情況馬上就要出現(xiàn)了，當(dāng)這個(gè)行業(yè)的利率低于社會(huì)的平均利潤(rùn)的時(shí)候很多人會(huì)退出房地產(chǎn)。
????唐登洋：你還是要把質(zhì)量控制好，老百姓沒(méi)有操蛋的，不要把人家都想象那么壞。想弄好都能弄好，就是有一些土豪根本就不想這個(gè)事，就想多賺點(diǎn)錢(qián)。其實(shí)中國(guó)買房人其實(shí)很可憐的，人家是用了一輩子的積蓄買房子，你要當(dāng)回事。多保護(hù)保護(hù)購(gòu)房者是有價(jià)值的。
????周斌：其實(shí)最近這二三十年已經(jīng)出了一些明白人了，就讓這些明白人把他們的觀點(diǎn)分享出來(lái)。我們說(shuō)現(xiàn)在比20年前好很多了，20年前有的房子都能夠把磚頭直接拿出來(lái)。
????張勇：說(shuō)到杜絕土豪介入的問(wèn)題，我認(rèn)為有一些方式，就是說(shuō)房?jī)r(jià)決定了，地價(jià)也盡可能的高，然后房子的標(biāo)準(zhǔn)也要提高，把這幫土豪拒之門(mén)外。
????唐登洋：老百姓很可憐，他們沒(méi)有辦法。
????主持人：謝謝各位，請(qǐng)大家合個(gè)影。
|
